[Prawo budowlane] Wady budowlane. Co zrobić z nierzetelnym wykonawcą robót budowlanych lub prac remontowych, gdy stwierdzamy istnienie wad, a wykonawca nie chce ich usunąć?

W prawie budowlanym, umowa o roboty budowlane obejmuje zazwyczaj stworzenie nowego budynku mieszkalnego bądź użytkowego. Z kolei remont polega na oddziaływaniu na istniejący, ukończony już dawniej budynek. Remont może polega na przebudowie, nadbudowie, rozbudowie, odtworzenie stanu pierwotnego budynku lub jego modernizację. Czasami pojawiają się problemy prawa budowlanego z rozróżnieniem czy dane prace zakwalifikować jako roboty budowlane czy remont. Nie stanowi to jednak dla nas większego praktycznego problemu gdyż, zgodnie z art. 658 k.c. przepisy regulujące umowę o roboty budowlane stosuje się odpowiednio do umowy o remont. Wobec tego wszystkie poniższe rozważania dotyczące robót budowlanych będą miały zastosowanie także do umowy o remont. prawo budowlane kancelaria

Odstąpienie od umowy skutkuje tym, że umowa uważana jest za niezawartą. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego od umowy o roboty budowlane możemy zasadniczo odstąpić w sześciu przypadkach.

1. zwłoka wykonawcy,
2. opóźnienie wykonawcy,
3. niemożność świadczenia,
4. wadliwe wykonanie robót,
5. w każdym wypadku za zapłatą wynagrodzenia,
6. jeśli wynika to z umowy.

prawo budowlane kancelaria, prawo budowlane kancelaria gdynia odstąpienie
od umowy jest możliwe jak i windykacja z umowy od generalnego wykonawcy i inwestora. 

Jeśli osoba, której powierzyliśmy wykonane robót w umówionym czasie z własnej winy nie rozpoczęła prac, bądź ich w umówionym terminie nie zakończyła, po wyznaczeniu dodatkowego terminu na zakończenie prac, wówczas na podstawie art. 491 §1 k.c. możemy od takiej umowy odstąpić.

Na podstawie art. 635 w zw. z art. 656 k.c. możesz odstąpić od umowy także, gdy wykonawca robót opóźnia się z rozpoczęciem bądź ukończeniem robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w umówionym czasie. Sytuacja ta różni się od poprzedniej tym, że opóźnienie nie będzie wynikało z winy wykonawcy. W tym przypadku nie ma też obowiązku wyznaczenia dodatkowego terminu na ukończenie prac.

Jeśli wystąpiły okoliczności w skutek których ani wykonawca robót ani żadna inna osoba nie mogłaby skończyć prac budowlanych, wówczas od takiej umowy możemy odstąpić na podstawie art. 493 §1 k.c., oczywiście pod warunkiem, że wykonawca robót budowlanych ponosi odpowiedzialność za te okoliczności.

Jeśli wykonawca wadliwie wykonał swoją pracę np: zamontował dziwi w taki sposób, że nie da się ich otworzyć, ściany są krzywe, popękane, wylewka została zrobiona tak, że nie da się na niej położyć podłogi czy też położone panele odstają od niej, również możemy odstąpić od umowy. Prace będą wykonane wadliwie w każdym przypadku w którym rzecz stanie się niezdatna do zwykłego użytku lub umówionego użytku. Zgodnie z art. 636 w zw. z art 656 k.c. możemy wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonania umowy i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu możemy od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo pierwotnego wykonawcy.

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane za zapłatą wynagrodzenia zgodnie z art. 644 w zw. z art 656 §1 k.c. dopóki prace nie zostały ukończone, możemy w każdej chwili od umowy odstąpić płacąc umówione wynagrodzenie. Możemy odliczyć od wynagrodzenia to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania prac.

Ponadto, zgodnie z art. 395 §1 k.c. w treści umowy o roboty budowlane można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonuje się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Jeśli więc w naszej umowie zawarliśmy takie postanowienie, możemy od umowy odstąpić.

Jeśli masz zastrzeżenia co do tego w jaki sposób wykonane zostały prace budowlane bądź remontowe powinieneś złożyć wykonawcy reklamację. Najlepiej zrobić to pisemnie aby w razie niezastosowania się wykonawcy do naszych wskazówek mieć dowód, że został on wezwany do zmiany sposobu wykonania umowy. W piśmie tym należy oznaczyć w sposób precyzyjny co wykonawca zrobił źle i w jaki sposób ma to poprawić. W reklamacji należy wskazać termin do którego wady mają zostać naprawione. Należy pamiętać przy tym, że wykonawca nie ponosi odpowiedzialności za niezadowalający efekt prac jeśli wynika on z wadliwości dostarczonego przez nas materiału oraz w przypadku gdy wykonał prace według naszych wskazówek uprzednio informując nas o ryzyku.

Jeśli zawodowo nie trudnimy się wykonywaniem prac budowlanych często ciężko nam stwierdzić istnienie wad. Widzimy, że coś jest nie tak, ale nie wiemy dlaczego. W takim przypadku  warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy. Jest to osoba, która zawodowo trudni się oceną prawidłowości sposobu wykonania prac budowlanych i remontowych. Najlepiej jeśli rzeczoznawca będę wpisany na listę biegłych sądowych. Jeśli uzyskamy opinię warto załączyć ją do reklamacji.

Jak wyżej wspomniano warto upewnić się czy wykonawca robót budowlanych wadliwie wykonał swoje usługi i zasięgnąć opinii rzeczoznawcy. Jeśli jednak po wezwaniu do usunięcia wad (złożeniu reklamacji) wykonawca odmówi naprawy uszkodzeń, niedokładności powinniśmy złożyć do sądu wniosek z opinii biegłego w trybie zabezpieczenia dowodu. Postępowanie to polega na tym, że sąd wyznacza biegłego, który dokonuje dokumentacji fotograficznej, wykonuje pomiary, dokonuje opisu stanu nieruchomości. Jeśli uzyskamy taki dowód możemy spokojnie zlecić innemu wykonawcy poprawienie niewłaściwie wykonanych robót, a następnie domagać się przed sądem zwrotu kosztów naprawy wadliwie wykonanych robót.

Wady ukryte to wady niewidoczne w momencie dokonywania odbioru prac budowlanych. Ujawniają się one po jakimś czasie użytkowania lokalu. Są wynikiem nieprawidłowego wykonania pracy przez budowlańców. Stanowią duży problem ponieważ w przypadkach ich ujawniania wykonawcy najcześciej twierdzą, że wszystko było dobrze zrobione, a jedynie sposób użytkowania nieruchomości spowodował, że coś jest nie tak.

Poza wymienionymi wyżej przepisami warto zapoznać się z treścią art. 647 k.c., który definiuje pojecie umowy o roboty budowlane. Wadliwe wykonanie umowy o roboty budowlane to też wykonanie umowy niezgodnie z projektem. Informacje na temat tego co powinno znaleźć się w projekcie znajdziesz w art. 34 ustawy prawo budowlane. Należy także pamiętać, że wykonanie prac niezgodnie z przepisami ustawy prawo budowlane również stanowi wadę.