Na co należy zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy deweloperskiej?
Udostepnij
Zakup mieszkania od dewelopera wydaje się procesem trudnym i bardzo sformalizowanym. Nabycie nieruchomości z rynku pierwotnego dokonuje się poprzez zawarcie kilku umów, warto zatem zawczasu wiedzieć na co zwrócić uwagę, aby zakup mieszkania przebiegł pomyślnie. W poniższym artykule tłumaczymy podstawowe pojęcia związane z zawarciem umowy deweloperskiej oraz zwracamy uwagę na potencjalne zagrożenia dla nabywcy lokalu.
Czym jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska jest to zawierana w formie aktu notarialnego umowa pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości za pomocą, której deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości (lokalu, budynku mieszkalnego) lub ustanowienia na jego rzecz użytkowania wieczystego, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty określonej ceny. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (inaczej zwana ustawą deweloperską) w art. 22 ust 1 wskazuje jakie elementy powinny znaleźć się w tej umowie. Należy przy tym pamiętać, że samo zawarcie umowy deweloperskiej nie sprawia, że stajemy się właścicielami lokalu, stanie się to dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Pierwsza rzecz na którą należy zwrócić uwagę zawierając umowę z deweloperem
Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego należy zwrócić uwagę no to czy deweloper w ogóle oferuje zawarcie umowy deweloperskiej. Zdarza się bowiem, że nabywcy proponuje się zawarcie umowy przedwstępnej niebędącej umową deweloperską, która nie zostaje zawarta w formie aktu notarialnego. Skutkuje to tym, że klient nie może sądownie domagać się przeniesienia na niego własności nieruchomości w sytuacji gdy deweloper odmówi dokonania tej czynności, a jedynie odszkodowania na zasadach ogólnych za poniesioną szkodę. Jest to ryzykowne gdyż ceny nieruchomości rosną, a deweloperowi może opłacać się sprzedać lokal po wyższej cenie innemu klientowi. Ponadto w takim przypadku deweloper nie ma obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego jak również przekazania klientom prospektu informacyjnego. Jeśli jednak inwestycja jest na tyle atrakcyjna, że jesteśmy skłonni zrezygnować z uprawnień nadanych nam przez ustawodawcę, warto abyśmy zabezpieczyli się, umieszczając w umowie postanowienie zobowiązujące dewelopera do zapłaty wysokiej kary umownej na wypadek niewywiązania się z obowiązku przeniesienia własności nieruchomości.
Czym jest umowa rezerwacyjna?
Umowa rezerwacyjna nie została uregulowana przepisami prawa, niemniej jednak co nie jest zakazane jest dozwolone. Deweloperzy często przed podpisaniem umowy deweloperskiej oferują podpisanie umowy rezerwacyjnej. W sytuacji gdy nabywca zamierza pokryć cenę nieruchomości z kredytu daje mu to czas na załatwienie wszelkich formalności w banku. Zawierając umowę rezerwacyjną należy zwrócić uwagę czy można od niej odstąpić bez pokrywania kosztów oraz na jakich zasadach deweloper może się z niej wycofać. Jeśli deweloper może odstąpić od umowy bez konieczności zapłaty kary umownej to ryzykujemy, że wystawi on ponownie mieszkanie na sprzedaż, a jak uzyska lepszą cenę od innego kontrahenta to wycofa się z kontraktu.
Czym jest rachunek powierniczy?
Ustawa deweloperska została wprowadzona do polskiego systemu prawnego z uwagi na powtarzający się schemat, w którym deweloper pobierał opłatę za nieruchomość, po czym ogłaszał upadłość, a nabywca pozostawał bez lokalu i często z kredytem do spłaty. Ustawodawca zdecydował się na zabezpieczenie klientów deweloperów między innymi poprzez wprowadzenie obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego (art. 3 pkt 7-8 ustawy deweloperskiej). Nabywca nieruchomości wpłaca ustaloną cenę na rachunek powierniczy w terminach określonych w harmonogramie wpłat, a deweloper otrzymuje środki zgodnie z harmonogramem wypłat po zakończeniu kolejnych etapów budowy (rachunek powierniczy otwarty) lub po przeniesieniu na nabywcę prawa własności/ ustanowieniu użytkowania wieczystego (rachunek powierniczy zamknięty).
Czym jest prospekt informacyjny?
Jest to integralna część umowy, którą deweloper ma obowiązek przekazać klientowi na trwałym nośniku wraz z wszelkimi załącznikami. W prospekcie znajdują się szczegółowe informacje dotyczące inwestycji. Z dokumentu możemy dowiedzieć się w jakiej kondycji finansowej jest deweloper, w jaki sposób zamierza sfinansować inwestycję oraz jakie inwestycje już zrealizował. Z prospektu informacyjnego dowiemy się również jakie przeznaczenia ma teren wokół nieruchomości, może się bowiem okazać, że nieopodal planowane jest utworzenie cmentarza, składowiska odpadów lub innych inwestycji w okolicy których nie chcemy mieszkać.
Zmiana parametrów nieruchomości
Deweloper nie zawsze jest w stanie przewidzieć dokładną powierzchnię nieruchomości, którą zamierza nam sprzedać. Zdarza się że lokal którego dotyczy umowa będzie niewiele mniejszy lub niewiele większy, warto już na etapie zawierania umowy uregulować kwestię zmiany wysokości ceny w takim przypadku oraz ewentualnej możliwości odstąpienia od umowy.
Kara umowna
Zgodnie z art. 25 ustawy deweloperskiej wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. W sytuacji, gdy wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera będzie przewyższała kary umowne zastrzeżone na rzecz nabywcy, wysokość tych odsetek ulegnie obniżeniu do wysokości kar umownych.
Koszty zawarcia umowy deweloperskiej
Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę (art. 26 ustawy deweloperskiej)
Podstawa prawna: ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Dz. U. 2011 Nr 232 poz. 1377. #umowadeweloperska #umowarezerwacyjna #deweloper #nieruchomości #prawo #rachunekpowierniczy #prospektinformacyjny #karyumowne #odsetki #Adviser1989
ADVISER Armknecht i Partnerzy kancelaria prawna założóna w 1989 r. ul. Gen. J. Bema nr 15, lok. 3 81-386 Gdynia t: +48 58 6618223 e: office@adviser.law www.adviser.law
Z okazji Świąt Bożego Narodzenia składamy naszym Klientom, Partnerom oraz Współpracownikom serdeczne życzenia spokoju, zdrowia i wytchnienia od codziennych wyzwań. Niech ten wyjątkowy czas będzie okazją do refleksji, regeneracji i spotkań w gronie najbliższych, a nadchodzący rok przyniesie stabilność, dobre decyzje oraz dalszy rozwój, zarówno zawodowy, jak i osobisty. Dziękujemy za zaufanie i owocną współpracę. Wesołych Świąt i pomyślnego Nowego Roku! On the occasion of the Christmas season, we would like to extend our warmest wishes to our Clients, Partners, and Associates for peace, good health, and a well-deserved moment of rest from everyday challenges. May this special time offer an opportunity for reflection, renewal, and meaningful moments with loved ones, and may the coming year bring stability, sound decisions, and continued professional and personal growth. Thank you for your trust and cooperation. Merry Christmas and a Happy New Year! hasztag#Święta hasztag#BożeNarodzenie hasztag#KancelariaAdviser hasztag#Zaufanie hasztag#Współpraca hasztag#NowyRok hasztag#SeasonGreetings hasztag#Christmas hasztag#Adviser hasztag#Trust hasztag#Cooperation hasztag#NewYear Kancelaria prawna Gdynia ADVISER Armknecht i Partnerzy Partnerzy Radcowie Prawni radca prawny Gdynia Law Firm ADVISER Armknecht & Partners attorneys-at-law
Samo stwierdzenie istnienia wad robót przy ich odbiorze nie w każdym przypadku rodzić będzie skutki niewykonania zobowiązania. Wykonanie robót z wadami może być równoznaczne albo z niewykonaniem w ogólności, albo z nienależytym wykonaniem zobowiązania. Z niewykonaniem zobowiązania mamy do czynienia tylko wówczas, gdy objęte umową świadczenie nie zostanie w ogóle spełnione albo nie zawiera cech konstytutywnych charakteryzujących dany rodzaj świadczenia. Na gruncie umowy o roboty budowlane można przyjąć, że niewykonanie zobowiązania wchodzi w grę, gdy wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłącza normalne ich wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie istotnie zmniejszając ich wartość (wada istotna). Natomiast pozostałe wady świadczą tylko o nienależytym wykonaniu zobowiązania. Jedynie wady istotne uzasadniają odmowę odbioru robót. W ramach działalności naszej kancelarii prawnej w Gdyni specjalizującej się w prawie budowlanym, pragniemy omówić jedno z kluczowych zagadnień związanych z umowami o roboty budowlane – odpowiedzialność za wady wykonanych robót oraz kwestie związane z ich odbiorem. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 10 kwietnia 2014 r., sygn. akt I ACa 683/13, rzuca światło na te aspekty. W niniejszym artykule omówimy tezę orzeczenia, ustalenia faktyczne i prawne, a także wnioski, które mogą okazać się cenne dla przedsiębiorców i specjalistów z branży budowlanej.Kompleksowa obsługa prawna z zakresu prawa budowlanego – Adviser.law Radca prawny prawo budowlane to specjalizacja naszej kancelarii Adviser.law. Zapewniamy profesjonalne wsparcie dla inwestorów, wykonawców i deweloperów, którzy potrzebują doradztwa przy realizacji projektów budowlanych. Nasi prawnicy oferują kompleksową pomoc w sprawach takich jak umowy deweloperskie, umowy o roboty budowlane czy rozwiązywanie sporów związanych z wadami budowlanymi. Dobry prawnik od prawa budowlanego – Twój partner w trudnych sprawach Jeżeli szukasz dobrego prawnika od prawa budowlanego, jesteśmy do Twojej dyspozycji. Nasz prawnik budowlany pomoże w analizie i negocjacji umów, zapewni wsparcie przy odbiorze inwestycji oraz ochroni Twoje interesy w przypadku wystąpienia wad budowlanych. Posiadamy wieloletnie doświadczenie w prowadzeniu spraw związanych z prawem budowlanym i nieruchomościami, dzięki czemu możemy zapewnić skuteczne rozwiązania. Porady prawne online – wygodne konsultacje z radcą prawnym Dzięki usłudze radca prawny online oferujemy szybkie i wygodne konsultacje prawne, które pozwolą Ci uzyskać wsparcie niezależnie od lokalizacji. Nasze porady prawne online obejmują szeroki zakres spraw, takich jak: Prawo budowlane – wsparcie przy sporach, odbiorach robót i wadach budowlanych, Sprawy spadkowe – pomoc w podziale spadku czy kwestionowaniu testamentu, Prawo nieruchomości – analiza i przygotowanie umów sprzedaży, najmu lub dzierżawy. Kancelaria specjalizująca się w prawie budowlanym i nieruchomości Adviser.law to kancelaria radców prawnych z bogatym doświadczeniem w zakresie prawa budowlanego i nieruchomości. Nasz radca prawny nieruchomości i adwokat prawo budowlane pomogą w bezpiecznym przeprowadzeniu transakcji oraz zabezpieczeniu interesów na każdym etapie inwestycji. Współpracujemy zarówno z firmami budowlanymi, jak i klientami indywidualnymi. Dlaczego warto wybrać Adviser.law? Ekspertyza w prawie budowlanym – Nasi prawnicy doskonale znają przepisy prawa budowlanego i pomagają uniknąć błędów w trakcie realizacji inwestycji. Kompleksowa obsługa – Specjalizujemy się w sporządzaniu i negocjacjach umów deweloperskich oraz umów o roboty budowlane. Skuteczność w sporach – Prowadzimy sprawy związane z wadami budowlanymi, karami umownymi i odbiorem robót. Dostępność online – Dzięki konsultacjom prawnym online możemy pomagać klientom z całej Polski.
Wstecz 
